Tasas quietas en 6,5%: el mercado de Florida en pausa

Noticias de Real Estate Florida — jueves 20 de agosto de 2026

Las tasas hipotecarias siguen quietas entre 6,52 y 6,67 por ciento, y un mercado quieto es el unico que te da tiempo para negociar. Broward encadena cinco meses consecutivos de suba en ventas totales, 2.157 operaciones en julio, aunque el condo se partio al medio: el precio mediano cayo a 255 mil dolares mientras la franja de 400 a 500 mil crecio 9,7 por ciento. La noticia tecnica del dia: solo 21 de 2.397 edificios del sur de Florida estan aprobados para FHA, y desde el 3 de agosto Fannie Mae y Freddie Mac eliminaron la revision limitada para muchos prestamos de condominio, asi que ahora el edificio tiene que calificar tanto como vos. Los alquileres de Florida bajaron 122 dolares en 30 dias, es el momento de renegociar la renovacion. Y arriba, la preconstruccion de marca en Brickell, Sunny Isles y Edgewater sigue vendiendo en otro planeta

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¿Qué tal? ¿Cómo andan? Bienvenidos a un nuevo episodio del pódcast de Real Estate de la Florida, donde te cuento qué está pasando en el mercado sin vueltas y en criollo. Hoy es jueves veinte de agosto y traigo cinco temas que si estás comprando, vendiendo o rentando en Florida, te tocan directo el bolsillo. Así que ponete cómodo y escuchame, que hoy hay uno que es medio técnico, pero te puede cambiar la operación entera. Este programa te lo trae adonite.com. Y arranco con la mención de siempre, pero con un ángulo distinto. Mucha gente me escribe y me dice: "Yo no sé ni por dónde arrancar, no sé si me da el número, no sé si califico". Bueno, para eso está adonite.com. Te ordenan el proceso completo: comprar, vender, rentar, invertir, la administración de la propiedad si la vas a poner en renta y también el préstamo. La primera charla no te cuesta nada y te saca la duda. Mándales un WhatsApp al nueve cinco cuatro cinco ocho ocho siete cinco seis cuatro desde donde estés y te contestan. Vamos a lo nuestro. Primera noticia: las tasas, como todos los jueves. Freddie Mac tiene la fija a treinta años en seis coma sesenta y siete por ciento en su última medición. Hoy, jueves veinte, los relevamientos del día andan entre seis coma cinco dos y seis coma sesenta y seis, según quien mida. O sea, seguimos en el mismo rango donde venimos hace semanas con movimientos de tres o cuatro puntos básicos para un lado y para el otro. Y acá está el punto que quiero que te lleves. No pasa nada, literalmente no pasa nada. Las tasas se movieron un pelito en las últimas cuatro semanas y hay muchísima gente sentada esperando que pase algo, esperando el titular, esperando que alguien les avise que ya es momento. Te digo lo que aprendí mirando esto todos los días. El mercado no te manda un mensaje de texto avisándote que llegó tu momento. Lo único que hace un mercado quieto es darte tiempo. Tiempo para ver diez propiedades en vez de dos, tiempo para hacer la inspección tranquilo, tiempo para pedir que te paguen los costos de cierre. Cuando la tasa se mueve fuerte para abajo, todo eso se te termina en una semana porque salen todos juntos a comprar. Así que mientras está quieto, no es que no hay que hacer nada, es al revés. Es cuando conviene mirar, porque el vendedor todavía te atiende el teléfono. Segunda noticia, y esta es de casa, es Broward. Los realtors de Miami publicaron los números de julio y las ventas totales de Broward subieron por quinto mes consecutivo. Dos mil ciento cincuenta y siete operaciones, dos coma seis por ciento arriba contra el año pasado, quinto mes consecutivo de suba. Eso no es un rebote de un mes, eso es una tendencia. Y va exactamente en contra del relato del derrumbe que se sigue vendiendo por ahí. Ahora, adentro del número hay dos historias distintas. La casa unifamiliar tira para arriba. El condominio sigue castigado. Las ventas de condos usados bajaron dos coma siete siete por ciento interanual de mil cuarenta y siete a mil dieciocho, y el precio mediano del condo en Broward cayó tres coma siete siete por ciento de doscientos sesenta y cinco mil a doscientos cincuenta y cinco mil dólares. Pero, y este pero es groso, hay una franja que explotó. Los condos entre cuatrocientos y quinientos mil dólares crecieron nueve coma siete por ciento en ventas. Pensa lo que eso significa. La franja de abajo, el condo viejo y barato, está sufriendo. La franja de cuatrocientos para arriba, que es donde están los edificios que ya hicieron los arreglos y tienen las reservas al día, se está moviendo bien. No es que el mercado de condos está mal, es que el mercado de condos se partió al medio y hay que saber de qué lado te estás parando. Y justo por eso, si estás mirando un condo en Broward o en Miami-Dade, lo más importante no es la foto de la cocina, son los papeles del edificio, las reservas, el estudio estructural, las cuotas especiales que vienen. Si querés que alguien te lea eso antes de que pongas un depósito, escríbele a adonite.com. Compra, venta, renta, inversión y administración. Todo el proceso. Adoniteemail@gmail.com o WhatsApp nueve cinco cuatro cinco ocho ocho siete cinco seis cuatro. Tercera noticia, y esta es la técnica que te avisé al principio. Bancatela porque es la más importante del día. Dato uno: de dos mil trescientos noventa y siete edificios de condominios en Miami-Dade, Broward y Palm Beach, solamente veintiuno están aprobados para préstamos de la FHA. Veintiuno. Eso es cero coma nueve por ciento, menos del uno por ciento de los edificios del sur de Florida. Dato dos, y este es fresquito. El tres de agosto, Fannie Mae y Freddie Mac eliminaron la opción de revisión limitada para muchos préstamos de condominio. La revisión limitada era el atajo, el camino corto donde el banco no te pedía el paquete completo del edificio. Se terminó. Ahora va revisión completa, reservas, presupuesto, litigios, porcentaje de morosidad, porcentaje de unidades alquiladas. Te traduzco las dos cosas juntas, porque juntas pegan fuerte. Si sos comprador, el edificio tiene que calificar, no solamente vos. Vos podés tener un crédito impecable, veinte por ciento de anticipo y un trabajo de veinte años, y el préstamo se te cae igual porque el edificio no pasa. Por eso hay que preguntar por el edificio antes de enamorarte de la unidad, no después. Si sos vendedor de un condo, tu comprador se acaba de achicar. Todo el que necesita FHA prácticamente no puede comprar en el sur de Florida. Y ahora además, el convencional se puso más exigente. Eso te deja con el comprador que paga cash. Y el comprador que paga cash, sabelo, siempre pide descuento. Y acá está el otro lado de la moneda, el que a mí me gusta. Si tu edificio sí califica, si tiene las reservas hechas y el cuarenta cinco al día, eso es un activo de venta. Hay que ponerlo en el aviso con letras grandes. Financiamiento convencional aprobado. Eso hoy vale plata de verdad. Cuarta noticia: alquileres, y acá por fin gana el inquilino. El alquiler promedio de Florida está en dos mil doscientos cincuenta y un dólares por mes y bajó ciento veintidós dólares en los últimos treinta días. Eso es cinco coma tres por ciento abajo en un mes. ¿Qué pasó? Simple. Se entregaron un montón de edificios nuevos al mismo tiempo y la oferta le pasó por arriba a la demanda de corto plazo. Sube la vacancia, baja el precio. Tampa fue de las correcciones más fuertes, quedó en dos mil dieciséis dólares, casi dos por ciento abajo interanual. Miami sigue siendo el mercado más caro y más apretado del estado, con la mediana arriba de tres mil doscientos, porque no para de llegar gente de Nueva York y de California. Si vos alquilás, esta es tu ventana y te doy la jugada concreta: cuando te llegue la renovación, no la firmes automático. Llamalo al edificio de al lado, pedí el precio y volvé con ese número. Hoy hay propietarios ofreciendo uno y hasta dos meses gratis. Un mes gratis en un alquiler de dos mil quinientos son dos mil quinientos dólares por una llamada de diez minutos. Y si sos el que alquila la unidad, la propietaria, es al revés. En este mercado la unidad vacía te cuesta más que el descuento. Es mejor ajustar cincuenta dólares y tener al inquilino bueno adentro que quedarte firme y comerte dos meses vacíos. Che, y si justamente tenés una propiedad en renta y estás cansado de perseguir al inquilino, de los arreglos, de los meses vacíos, eso también lo hacen en adonait.com. Administración de la propiedad. Ellos se comen el quilombo y vos cobrás. Entra a adonait.com y fijate. Y la última, arriba de todo, la obra nueva. La preconstrucción de Miami para 2026 se concentró en cinco corredores: Brickell y Brickell Key, Sunny Isles con Bal Harbour y Aventura, Edgewater con Wynwood y el Design District, Miami Beach y Coconut Grove con Coral Gables. Y lo que manda ahí son las marcas: Waldorf Astoria, St. Regis en Brickell, proyectos con nombre de hotel de lujo pegado a la puerta. Fijate el contraste que se arma con la noticia tres. Abajo, el condo viejo peleando para conseguir financiamiento. Arriba, torres de marca vendiendo en pozo, casi todo cash, casi sin hipoteca de por medio. Son dos mercados que están en la misma cuadra y viven en dos planetas distintos. Si vas a mirar preconstrucción, dos cosas, no más. Una, la estructura del depósito. En Miami te van pidiendo de a diez o veinte por ciento por etapa. Tenés que tener el flujo, no alcanza con el primer cheque. Dos, el desarrollador. Buscate el historial, que haya entregado antes, que haya entregado en fecha. Un pozo no es una propiedad, es una promesa. Y la promesa vale lo que vale el que la firma. Recapitulo rápido para que te lo lleves. Tasas quietas en seis coma cinco, seis coma siete. Y quieto significa que tenés tiempo para negociar. Broward con cinco meses seguidos de suba en ventas. El condo partido al medio, la franja de cuatrocientos a quinientos mil creciendo casi diez por ciento. Las reglas de financiamiento de condos se pusieron más duras desde el 3 de agosto y eso cambia quién puede comprar tu unidad. Los alquileres bajando cinco por ciento en un mes. O sea, es momento de renegociar. Y la obra nueva de lujo en su propio planeta. Y cerramos, como siempre, con adonait.com. Si algo de esto te tocó, no lo dejes en la cabeza dando vueltas. Comprar, vender, rentar, invertir, administrar la propiedad o conseguir el préstamo, está todo en el mismo lugar. Entra a adonait.com o mándale un WhatsApp al nueve cinco cuatro cinco ocho ocho siete cinco seis cuatro o un mail a adonaitemail@gmail.com. Decí que venís del pódcast. Gracias por bancar el programa. La seguimos mañana con las noticias del día.