Noticias Real Estate Florida - jueves 27 de agosto de 2026

🎙️ Noticias de Real Estate Florida — jueves 27 de agosto de 2026

En este episodio charlamos sobre las noticias más importantes del mercado inmobiliario de la Florida: el sur de Florida encabeza el país en rebajas de precio (Fort Lauderdale 8,8%, Miami 7,1%, West Palm Beach 7,0%, con más de 2 de cada 5 propiedades ya rebajadas en Fort Lauderdale y West Palm); las tasas hipotecarias, con la última encuesta de Freddie Mac en 6,65% a 30 años tras dos semanas de baja y el ARM 5/1 desplomándose 21 puntos base hasta 6,35%; los datos nacionales flojos de julio (pendientes -2,3%, casas nuevas -10,5%) con los listados nuevos subiendo lo más en cinco meses; Miami con unos 12 meses de inventario de condominios y la mediana de precio planchada en USD 584.000; los alquileres de Florida cayendo 5,3% en 30 días hasta USD 2.251 promedio por la ola de entregas; y cerramos con las buenas: Citizens bajó 8,8% la póliza multiriesgo desde julio y arrancó la obra de 14 ROC Miami, 31 pisos y 283 unidades en el Arts & Entertainment District.

Este podcast está auspiciado por adonait.com — tu aliado en el mercado inmobiliario de Florida. Comprá, vendé, rentá o invertí en propiedades. Te ayudamos con todo el proceso: administración de propiedades y todo tipo de préstamos.

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Buenas, buenas, ¿cómo andan? Bienvenidos a otro episodio del pódcast de Real Estate, el lugar donde te contamos todo lo que está pasando en el mercado inmobiliario de la Florida sin vueltas y en criollo. Hoy es jueves 27 de agosto de 2026 y arranco con una advertencia: el episodio de hoy le va a gustar mucho al que compra y le va a doler un poquito al que vende. Este programa lo trae adonait.com. Che, si estás pensando en moverte al mercado de Florida, hablate con adonait.com, que te ayudan con todo, desde comprar hasta vender, alquilar, invertir y hasta los préstamos. Mandales un WhatsApp al nueve cinco cuatro cinco ocho ocho siete cinco seis cuatro desde cualquier parte del mundo. Listo, vamos, que hay tela para cortar. Noticia número uno y se lleva el título del día. Salió esta semana un relevamiento nacional sobre dónde los vendedores están bajando más los precios este verano. Y adivina quién encabeza la lista. El sur de la Florida, nosotros, primeros del país. Los números son estos: en Fort Lauderdale, la rebaja típica es de ocho coma ocho por ciento del precio que pedían. En Miami, siete coma uno. En West Palm Beach, siete por ciento. Y acá viene el dato más fuerte. En Fort Lauderdale y en West Palm Beach, más de dos de cada cinco propiedades que están hoy en el mercado ya bajaron del precio original. Dos de cada cinco. Ahora, pausa, porque esto se malinterpreta fácil. No quiere decir que las propiedades del sur de Florida valgan ocho por ciento menos. Quiere decir algo más simple: los vendedores salieron pidiendo de más. Salieron con el precio de 2022 en la cabeza, con la nostalgia de la pandemia y el mercado les dijo que no, el ajuste no es que el mercado se derrumbó, es que la expectativa del vendedor volvió a la realidad. Hay una diferencia enorme entre esas dos cosas. ¿Qué significa para vos si estás comprando? Que después de tres o cuatro años en los que no podías ni respirar, hoy tenés espacio para negociar. Y no solo el precio. Podés pedir que te cubran los costos de cierre, un crédito de reparaciones o un buy down de la tasa, que es cuando el vendedor pone plata para bajarte el interés de la hipoteca los primeros dos años. Eso hace tres años era una fantasía. Hoy se firma todos los días. Y si estás vendiendo, la lectura es igual de clara, aunque menos simpática. El precio de salida es todo. La que sale cara se queda, se pudre en el mercado y termina vendiendo por menos de lo que hubiera sacado saliendo bien la primera vez. Ese ocho por ciento de rebaja es, en el fondo, el precio de haberse equivocado en la semana uno. Vamos a la dos, las tasas, que es la pregunta que me hacen todos los días por WhatsApp. El último dato oficial de la encuesta semanal de Freddie Mac es del jueves 20 de agosto y dejó la hipoteca fija a treinta años en seis coma sesenta y cinco por ciento y la de quince años en cinco coma noventa y cinco. Fue la segunda semana consecutiva de baja. Venía de seis coma sesenta y siete. El dato nuevo sale hoy al mediodía, hora de Nueva York. Así que cuando escuches esto, capaz ya está publicado. Mientras tanto, los promedios diarios de los prestamistas, que son más nerviosos, hoy amanecieron para arriba. La de treinta años de compra subió cuatro puntos base y quedó en seis coma cincuenta y siete. La de quince subió tres puntos y quedó en cinco coma noventa y siete. Pero hubo un movimiento que me llamó la atención. El ARM cinco uno, la hipoteca de tasa ajustable, se desplomó veintiún puntos base y quedó en seis coma treinta y cinco. Ese dato no es color. Cuando la ajustable se separa tanto de la fija, el mercado te está diciendo que los que prestan la plata creen que dentro de unos años las tasas van a estar más abajo. Y si vos pensás quedarte cinco o siete años en la propiedad, no veinte, ese producto de golpe tiene sentido. Ojo, no es para todo el mundo y hay que entender bien cómo ajusta, pero es una conversación que hoy vale la pena tener con tu prestamista. Y aprovecho para insistir con lo de siempre: la tasa se refinancia, el precio de compra no. Che, y a propósito de esto que estamos hablando, si estás pensando en invertir o comprar, ya saben que adonait.com les da una mano con todo el proceso, sea que quieran comprar, vender o invertir en Florida. No importa desde dónde estén en el mundo, los pueden contactar por el nueve cinco cuatro cinco ocho ocho siete cinco seis cuatro o a adonaitemail@gmail.com. Tercera noticia y levantamos la vista un ratito para mirar el país entero, porque el contexto explica mucho de lo que pasa acá. Los números nacionales de julio salieron flojos. Las ventas pendientes, ¿no? Que son los contratos firmados que todavía, eh, no cerraron y por eso son el mejor termómetro de lo que se viene, cayeron dos coma tres por ciento contra junio, el nivel más bajo desde enero. Y las casas nuevas se desplomaron diez coma cinco por ciento en el mes. Pero fíjate el otro lado de la moneda, los listados nuevos. Las propiedades que recién entran al mercado saltaron uno coma siete por ciento en una sola semana, la mayor suba en cinco meses. ¿Qué te dice ese combo? Que la oferta está despertando antes que la demanda. Y cuando la oferta despierta primero, el que manda en la mesa es el que compra. Es la misma película de la noticia uno, pero vista desde arriba. Cuarta y volvemos a casa: los condominios de Miami. Miami arrancó agosto con alrededor de doce meses de inventario de condominios. Para el que no maneja la métrica, se considera mercado equilibrado alrededor de cinco o seis meses. Doce es el doble y la mediana de precio de vivienda en Miami está en quinientos ochenta y cuatro mil dólares, planita, sin cambio contra el año pasado. Ese número plano es lo interesante. Con doce meses de inventario uno esperaría ver el precio cayendo a pique y no está pasando porque la demanda de Miami no se apagó. Sigue viniendo gente de América Latina, gente de California y de Nueva York por el tema impositivo y empresas que abren oficina regional en el sur de Florida. Entonces, tenemos mucha oferta y demanda firme al mismo tiempo. Traducción práctica: hay donde elegir y se puede negociar, pero no esperes remate. Lo que sí hay, y es distinto, es tiempo. Tiempo para ver diez unidades en vez de dos, para hacer la inspección tranquilo, para leer los documentos del edificio sin que te apuren. Eso en 2022 no existía. Quinta: los alquileres, que es donde vive la mayoría de la gente que me escucha. El alquiler promedio en Florida está en dos mil doscientos cincuenta y un dólares por mes y, presta atención, bajo ciento veintidós dólares, un cinco coma tres por ciento en los últimos treinta días. Por ciudad, Miami sigue siendo el mercado más caro del estado, con un promedio de tres mil noventa y nueve dólares. Tampa está en dos mil dieciséis y Orlando en mil ochocientos doce, los dos alrededor de dos por ciento abajo interanual. La causa es una sola y no es misteriosa: entregas. Se terminaron muchísimos edificios de departamentos en todos los mercados grandes de Florida en el último año y medio, más unidades de las que el mercado absorbe. Cuando entra tanto producto junto, sube la vacancia y se frena el alquiler. Si alquilas, este es tu momento para negociar la renovación. Fíjate qué están pidiendo por una unidad parecida a la tuya en tu misma zona y llévale ese número al propietario. Hoy tenés argumento. Y mira los incentivos, porque los edificios nuevos están regalando uno y hasta dos meses gratis para llenarse. Ahora, si sos inversor, esta misma noticia se lee al revés. Los números de tu inversión hay que hacerlos con el alquiler de hoy, no con el de 2023. Antes de la última, te recuerdo que todo esto que estamos charlando se puede convertir en algo concreto. Adonait.com está para eso. Comprar, vender, rentar, invertir, la administración de la propiedad si no vivís acá y todo tipo de préstamos. Escríbeles al nueve cinco cuatro cinco ocho ocho siete cinco seis cuatro o entra directo a adonait.com. Y cerramos con dos cositas buenas, que no todo va a ser bajar precios. La primera, seguros de condominio. Citizens, la aseguradora del estado, aprobó para este año una baja promedio de ocho coma ocho por ciento en la póliza multiriego, vigente desde el primero de julio, y una baja de cinco coma cinco por ciento en la de viento solamente. Y además, Citizens se sacó de encima el setenta y seis por ciento de sus pólizas, bajando a unas trescientas treinta y seis mil. En criollo, el mercado privado volvió a tomar riesgo en Florida y eso es la mejor señal de que las cosas se están normalizando. Ojo, que no todo es fiesta. Hay edificios estructuralmente sanos que igual están sacando cuotas extraordinarias este año solo por el salto de la prima del seguro. Y las que se reportan van desde unos pocos miles de dólares hasta más de cien mil por unidad cuando hay trabajo estructural grande. Por eso, cuando compras condo, los documentos del edificio importan más que la cocina. Mira el estudio de reservas y las actas y pregunta si hay cuota especial votada o en camino. La segunda cosita buena es ladrillo puro. Arrancó la obra de catorce Rock Miami, una torre de treinta y un pisos en el Arts and Entertainment District del centro de Miami. Doscientas ochenta y tres unidades, desde monoambientes hasta dos dormitorios de cuatrocientos diez a novecientos sesenta y cuatro pies cuadrados con entrega prevista para 2028. Y lo que me gusta no es el lujo, es lo contrario. Son unidades chicas pensadas para vivir cerca del transporte en una zona que se camina. Eso es lo que le falta a Miami. Resumo el día en una línea, porque si te quedas con una sola cosa, que sea esta: hoy el que compra tiene más poder del que tuvo en los últimos cuatro años y el que vende tiene que salir con el precio correcto desde el primer día. Y eso fue todo por hoy. Antes de irnos, si algo de lo que charlamos te tocó de cerca, no lo dejes en una idea. Adonait.com te acompaña en todo el camino. Comprar, vender, alquilar, invertir, la administración de tu propiedad y los préstamos de todo tipo, estés donde estés en el mundo. Es un WhatsApp al nueve cinco cuatro cinco ocho ocho siete cinco seis cuatro o un mail a adonaitemail@gmail.com. Deciles que venís del pódcast. Nos escuchamos mañana con las noticias del día. Cuídense y buenas compras