Bajan las tasas hipotecarias en Florida — noticias del 17 de agosto

Noticias de Real Estate Florida — lunes 17 de agosto de 2026

Las tasas hipotecarias tuvieron su primera baja en seis semanas: la fija a 30 años quedo en 6,67 por ciento. Florida cruzo oficialmente a mercado de compradores, con 7,47 meses de inventario y una mediana de 84 dias en el mercado. Los condos del sur de Florida repuntan de precio pero cargan derramas de hasta 400 mil dolares por unidad, asi que antes de firmar hay que pedir reservas, estudio estructural y actas del board. Los alquileres bajan en todo el estado menos en Miami, que sigue firme con la vacancia mas baja. Y se viene la ola de entregas de obra nueva, con 87 desarrollos en el pipeline y un semestre lleno de incentivos.

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Buenas, buenas, ¿cómo andan? Bienvenidos a otro episodio del pódcast de Real Estate, el lugar donde te contamos todo lo que está pasando en el mercado inmobiliario de la Florida, sin vueltas y en criollo. Hoy es lunes 17 de agosto y te juro que el mercado esta semana vino cargadito, así que ponete cómodo. Este programa lo trae adonait.com. Y arrancamos con esto. Che, si estás pensando en moverte al mercado de Florida, hablate con adonait.com, que te dan una mano con absolutamente todo: desde comprar y vender, hasta rentar, invertir, administrar la propiedad y hasta los préstamos. No importa si estás en Buenos Aires, en Madrid o acá a la vuelta. Mandales un WhatsApp al nueve, cinco, cuatro, cinco, ocho, ocho, siete, cinco, seis, cuatro y listo. Bueno, vamos a lo nuestro. Primera noticia, y es la que todos estaban esperando. Las tasas hipotecarias por fin aflojaron. Freddie Mac publicó el jueves 13 de agosto que la tasa promedio de la hipoteca fija a treinta años quedó en seis coma sesenta y siete por ciento. La semana anterior estaba en seis coma sesenta y nueve. Y la de quince años bajó de seis coma cero uno a cinco coma noventa y seis. Ahora, antes de que salgas corriendo a comprar, seamos honestos. Dos puntitos básicos no le cambian la vida a nadie. En una hipoteca de cuatrocientos mil dólares, eso te ahorra, no sé, cinco o seis dólares por mes. Te alcanza para un café con leche y ni siquiera de los caros. Pero acá lo importante no es el número, es la dirección, porque esta fue la primera baja en seis semanas. Seis semanas de subir, subir y subir, y de repente frenó y dio marcha atrás. Y eso es psicológicamente enorme para el mercado. Cuando la tasa sube todas las semanas, el comprador entra en modo: "Esperemos que se estabilice". Cuando baja, aunque sea un poquito, el comprador dice: "Uy, capaz que arrancó el camino para abajo, mejor me subo antes de que se llene de gente". Y ojo con ese último punto, porque es el que más subestima la gente. Todo el mundo se sienta a esperar que las tasas bajen a cinco por ciento, pero el día que las tasas lleguen a cinco por ciento, ¿sabés quién más va a estar buscando casa? Todos, absolutamente todos los que están sentados esperando lo mismo que vos. Y ahí las tasas te van a dar seis dólares de descuento, pero el vendedor te va a sacar treinta mil dólares más de precio porque va a tener cinco ofertas arriba de la mesa. Es la vieja regla: te casás con la casa, salís con la tasa. La tasa la refinancias después. El precio de compra te lo comés toda la vida. Segunda noticia, y acá se pone jugoso. El mercado de Florida se dio vuelta oficialmente y ahora es un mercado de compradores. Los números. El precio mediano de cierre está alrededor de trescientos noventa y cuatro mil dólares, un uno coma tres por ciento abajo respecto del año pasado. Hay ciento dieciocho mil seiscientas propiedades listadas en todo el estado y los meses de inventario treparon a siete coma cuatro siete. Pará que te explico qué significa eso de los meses de inventario, porque es el dato más importante del año y casi nadie lo entiende. Meses de inventario es cuánto tardaría en venderse todo lo que hay a la venta hoy, si no entrara ni una propiedad nueva al mercado. Seis meses es el equilibrio, es el mercado neutro donde ni el comprador ni el vendedor tienen ventaja. Menos de seis, manda el vendedor. Más de seis, manda el comprador. Estamos en siete coma cuatro siete, o sea, cruzamos la línea y la cruzamos con ganas. Y hay otro dato que a mí me parece todavía más revelador. La mediana de días en el mercado está en ochenta y cuatro días. Ochenta y cuatro, casi tres meses. ¿Te acordás cuando en el 21 una casa se publicaba un jueves, hacías open house el sábado y el domingo, tenías doce ofertas peleándose y una señora llorando en el estacionamiento porque perdió la casa? Bueno, eso murió. Chau, se terminó. Hoy una propiedad se publica y espera, y espera, y el vendedor mira el teléfono y no suena. Ahora, ¿esto es una tragedia? No, para nada. Depende de qué lado del mostrador estés parado. Si sos comprador, esto es la mejor noticia en cinco años. Tenés tiempo para, para pensar. Podés poner condiciones, podés pedir inspección de verdad, podés pedir que te paguen los costos de cierre, podés negociar que te bajen la tasa con puntos pagados por el vendedor. Todo eso que en el 21 era ciencia ficción, hoy es una conversación normal. Si sos vendedor, la noticia es distinta, pero no es fatal. Simplemente tenés que ponerle el precio correcto desde el día uno. El error número uno del vendedor hoy es salir con precio de 2022. Salís caro, te comés los ochenta y cuatro días, después bajás el precio y ya perdiste porque el mercado te miró y te archivó. Los primeros catorce días son los que valen. Ahí es cuando te ve toda la gente que estaba esperando algo como lo tuyo. Y che, a propósito de esto que estamos hablando, si vos estás pensando en vender y no querés comerte los ochenta y cuatro días mirando el techo, o si estás del lado del comprador y querés aprovechar que por primera vez en años se puede negociar en serio, en adonait.com te ayudan con el proceso completo: comprar, vender, rentar o invertir, y también con la administración de la propiedad si la vas a poner en renta. Escríbiles a adonaitemail@gmail.com o tocales el WhatsApp al nueve, cinco, cuatro, cinco, ocho, ocho, siete, cinco, seis, cuatro, que atienden desde cualquier parte del mundo. Seguimos. Tercera noticia, y esta es la telenovela del sur de Florida: los condominios. Empecemos por lo bueno, que lo hay. Las reventas de condos en Miami-Dade subieron dos coma nueve por ciento interanual y los precios, en vez de seguir cayendo, empezaron a repuntar despacito. El precio mediano pasó de cuatrocientos treinta y siete mil cuatrocientos cincuenta a cuatrocientos cuarenta y cinco mil, un uno coma siete tres por ciento arriba. Y el inventario, dentro de todo, empezó a bajar apenas. Y hay algo más que me gusta mucho. Los condos de entrada, los starter, están teniendo un resurgimiento fuerte de demanda. ¿Por qué? Porque con la casa unifamiliar en cuatrocientos mil, el que quiere entrar al mercado y no le da el bolsillo se corre al condo. Lógico. Ahora la parte fea, y te la voy a contar sin maquillaje, porque yo prefiero que la sepas por mí y no por una carta de la asociación. El inventario de condos en Miami-Dade está en trece coma dos meses de oferta. Broward está en nueve coma ocho cuatro. Te recuerdo que seis es el equilibrio. O sea, en condos no estamos en un mercado de compradores. Estamos en un mercado donde el comprador manda con corona y cetro. ¿Y por qué pasa esto? Por los special assessments, las derramas extraordinarias. Después de lo de Surfside, la ley de Florida obligó a los edificios a hacer los estudios estructurales y a fondear las reservas de verdad, no con el chiste que hacían antes. Y ahora están saliendo las facturas. Assessments arriba de cien mil dólares por unidad ya son comunes en las torres viejas y en algunos edificios del noreste de Miami-Dade se están viendo derramas de hasta cuatrocientos mil dólares por unidad. Cuatrocientos mil por unidad. Te compraste un departamento de trescientos y te piden cuatrocientos para arreglarlo. Es literalmente una situación donde el departamento te sale más caro después de comprarlo. Por eso te ruego, y esto es el consejo más caro que te voy a dar gratis en todo el episodio. Cuando mirás un condo en el sur de Florida, el precio de la lista es la parte menos importante de la ecuación. Lo que tenés que pedir sí o sí antes de firmar nada son tres cosas. Uno, el reporte de las reservas para ver si el edificio tiene plata guardada o está en pelotas. Dos, el estudio estructural, el milestone inspection. Y tres, las actas de las últimas reuniones del board, que ahí es donde se filtra la verdad, porque en las actas alguien siempre pregunta: "Che, ¿y de dónde vamos a sacar la plata del techo?" Un condo de doscientos mil en un edificio bien administrado es un negocio bárbaro. El mismo condo a ciento cincuenta en un edificio quebrado es la peor compra de tu vida. Y una buena noticia para cerrar el tema: las nuevas reglas de Fannie Mae para condominios le trajeron algo de estabilidad al mercado porque destrabaron el financiamiento de edificios que antes quedaban en la lista negra y directamente no calificaban para hipoteca. Eso significa que edificios que hace un año no se podían financiar, hoy sí. Y cuando vuelve el financiamiento, vuelve el comprador. Cuarta noticia: los alquileres. Y acá hay una sorpresa. El alquiler promedio en Florida está en dos mil doscientos cincuenta y uno por mes, aunque según Zillow, contando todos los tipos de propiedad, se va a dos mil cuatrocientos cincuenta. Miami está en tres mil ciento cincuenta. Orlando, mucho más barato, mil ochocientos doce. Pero lo interesante es el movimiento. Los alquileres en Florida bajaron cincuenta dólares respecto del año pasado y en los últimos treinta días cayeron ciento veintidós dólares, un cinco coma tres por ciento. La vacancia estatal está cerca del diez por ciento. Che, si vos alquilás, esto es una fiesta. Después de cuatro años de que te aumenten el veinte por ciento por año y encima te digan: "Gracias por elegirnos", ahora estás vos del lado del mostrador con la lapicera. Podés pedir un mes gratis, podés pedir que te incluyan el parking, podés pedir que no te cobren pet fee. En serio, pedilo, porque el propietario que tiene la unidad vacía dos meses ya perdió más plata que lo que te iba a descontar. Pero ojo, no todo es igual en todos lados. Y esta es la parte que hay que entender. Miami está aguantando y aguantando bien. Tiene la vacancia más baja del sur de Florida, seis coma seis por ciento, y los alquileres allá subieron cero coma siete por ciento interanual. O sea, Miami sube mientras el estado baja. Orlando y Tampa están más metidos en el ciclo de sobreoferta, con concesiones por todos lados y crecimiento real de renta negativo en varios submercados. Y Jacksonville es el que peor la está pasando, todavía masticando toda la construcción nueva que le entró. ¿Qué te dice esto si sos inversor? Que la frase "el mercado de Florida" ya no significa nada. Florida no es un mercado, son quince mercados distintos peleándose entre sí. Comprar para renta en Miami y comprar para renta en Jacksonville hoy son dos negocios completamente diferentes, con dos riesgos diferentes y dos rendimientos diferentes. Y hablando de invertir, te lo digo de nuevo porque vale la pena, ya saben que adonite.com les da una mano con todo el proceso, sea que quieran comprar, vender, rentar o poner plata a trabajar en Florida, no importa desde dónde estén en el mundo, los pueden contactar por el nueve cinco cuatro cinco ocho ocho siete cinco seis cuatro o al adoniteemail@gmail.com. Y si ya tenés propiedad acá y no querés lidiar con inquilinos ni con plomeros a las once de la noche, también hacen administración y préstamos de todo tipo por si te faltaba la pata del financiamiento. Y llegamos a la última, que es la más divertida: la ola de entregas de obra nueva en Miami. Los números del pipeline. Hay ochenta y siete desarrollos nuevos en Miami, cuarenta ya están en construcción, cuatro rompiendo tierra, tres a punto de abrir y treinta y dos anunciados. O sea, el desarrollador ya se comprometió públicamente, pero todavía no puso un ladrillo. Del total, sesenta y uno son residenciales, dieciséis de uso mixto y tres de oficinas. Y entre los proyectos, algunos que dan para hablar. Aman Residences en Miami Beach, un boutique de unas veintidós residencias nada más, jugado todo a la privacidad y la baja densidad para gente que no quiere cruzarse con nadie en el ascensor. Waldorf Astoria Residences en Downtown, que va a ser uno de los rascacielos más altos de la ciudad en construcción activa y vendiendo. Y mi favorito, por lo delirante, Bentley Residences en Sunny Isles, que tiene ascensor para autos. Sí, escuchaste bien. Metés el auto en un ascensor y el auto sube con vos hasta tu piso y queda estacionado en tu departamento. Entrega dos mil veintiséis, dos mil veintisiete. Yo no sé vos, pero a mí me encanta y me da risa al mismo tiempo, porque es tan absurdo que es genial. Aunque me quedo pensando qué pasa cuando se rompe el ascensor y tenés el auto arriba y tenés que ir a laburar. Ahora, chiste aparte, la palabra clave de todo esto es delivery wave, la ola de entregas. La mayoría de estos proyectos se entregan en 2026, este año, y eso significa un pico de oferta nueva entrando al mercado justo cuando el inventario de reventa ya está alto y los meses de oferta ya están en siete coma cuatro siete. ¿Qué pasa cuando entra mucha oferta nueva a un mercado que ya tiene mucha oferta? Baja el precio. O por lo menos deja de subir. Y los desarrolladores que tienen deuda de construcción con intereses corriendo todos los meses no pueden esperar sentados a que aparezca el comprador ideal. Ahí es donde aparecen los incentivos: cuotas de cierre pagadas, tasas subsidiadas por el desarrollador, upgrades gratis, comisiones más altas. Así que si estabas mirando obra nueva y te frenaste, este segundo semestre puede ser el momento. No porque los precios de lista vayan a bajar, que casi nunca bajan en obra nueva porque el desarrollador protege el número para no matar las ventas anteriores, sino porque todo lo que hay alrededor del precio se vuelve negociable. Y bueno, eso fue todo por hoy. Repasemos rapidito. Tasas a seis coma sesenta y siete, primera baja en seis semanas. Florida oficialmente en mercado de compradores con siete coma cuatro siete meses de inventario y ochenta y cuatro días en el mercado. Condos repuntando en precio, pero con el fantasma de las derramas. Así que pedí las reservas, el estudio estructural y las actas del board antes de firmar. Alquileres bajando en todo el estado, menos en Miami, que sigue firme. Y una ola de obra nueva entregándose que va a llenar el mercado de incentivos. Antes de irnos, mirá, la realidad es que este mercado se puso complicado de leer. Hay letra chica en todos lados y un error en un condo te puede costar más que la entrada. Para eso está adonaít punto com, que te acompaña de punta a punta: comprar, vender, rentar, invertir, administrar la propiedad y también los préstamos, estés donde estés en el mundo. Métete en adonaít punto com o mandá un WhatsApp al nueve cinco cuatro cinco ocho ocho siete cinco seis cuatro o escribí a adonaítemailarrobagmail.com. Te van a contestar en serio con datos, no con humo. Nos escuchamos mañana con más novedades del mercado inmobiliario de la Florida. Cuidate y hasta la próxima.